深圳楼市“断供”的消息传出后，马上有媒体认为深圳现象将引发全国“断供潮”。但是近日有专家认为，深圳楼市断供只是一个特殊地区的现象，而且在2007年，深圳的房价涨幅高居全国首位，此次房价下调应该属于楼市的正常洗牌，开发商的暴利时代将改变，大量囤房的投机者将得到教训。
深圳房价：真正的过山车
来自深圳市国土房管局的统计显示，今年前5个月深圳房价分别为每平方米15080元、每平方米16314元、每平方米13618元、每平方米11962元和每平方米11014元。在深圳，关内关外的房价一直相差悬殊，在2008年的2季度，深圳的龙岗区的房价更是首次跌破5000大关，由一季度的每平方米5082.92元下降为4872.83元。
时间回到2007年，就会发现正是在这一年里，深圳的房价暴涨，泡沫越来越多，所以也就有了2008年的泡沫破裂。2005年，深圳平均房价为7000元／平方米，而到了2007年这个数据飙升到接近16000元／平方米，仅07年头6个月，房价就上涨了50%。其中2007年5月深圳市商品房成交均价为每平方米14223元，比2006年全年平均房价9384元/平方米上涨了51．57%！
2007年的暴涨究竟到达一个如何疯狂的程度？有一名深圳房地产商在接受《南方周末》采访时称，现在楼盘的利润率已经高到让他们不好意思的程度了。王石在出席一个活动时也称，中国房价涨的过快，而且持续时间很长，已经出现泡沫，泡沫一定会破裂。如果泡沫到了非裂不可的程度，那一定是从最大的泡沫开始。
深圳楼市断供样本
2007年疯狂的房价刺激了一批深圳炒房客的产生，深圳社会科学院公布的《深圳蓝皮书：中国深圳发展报告(2007)》表明，从商品房转手时间分析，领到产权证后半年内就转手的住房占住房总套数的30．31%。“8000个炒家控制了深圳将近30%的二手豪宅。”这句话在深圳的中介圈内广为流传。 深圳发展银行高级业务经理高黑在接受《南方周末》采访时称，他见过一套房子，半年内转了三道手。“像炒股票一样，他们一波一波地在炒房子。现在的房产证就跟烫手山芋一样，过不了几个月就转一道手。”
随着媒体和网络的传播，李金东成为深圳炒房客的一个代表人物。2003年初，机械制图师李金东凭借40万元的积蓄进入楼市，以零首付购买了2套房子。2004年初，李金东和同学合伙开了一家五金制品厂，当他们发现租金和买房月供差不多，于是几个人一次性就买了十几套，用作写字楼、宿舍和仓库。和最开始的一样，这十多套房子仍然是零首付。2005年初，李金东发现，一两年前买的房子大大升值便把那些办厂的写字楼、宿舍全卖了，赚了近200万元，然后李金东变成了一个全职炒房客。2006年9月，手里握有50多套房子的李金东登上了炒房生涯的巅峰。2007年8月份开始，伴随着银根紧缩等全面调控，深圳楼市成交量迅速萎缩，房价也开始走低。到了2007年底，有一些人开始撑不住，供不起楼了。李金东以为降到了底，于是在2007年12月和2008年1月又接手了近20套，加上之前买的，共有69套房。
当他还满怀期待的时候，炒房客的黄金时代结束了。2008年深圳房价一路下挫，3月房价环比2月降幅达到16.53%，整体降幅已超过30%。此时李金东手中的楼盘连续降价都卖不出去，面对各大银行每个月30多万元的还贷压力，李金东想尽了各种挽救的办法。但是最后的结果就是如果他把房子出租，租金远远抵不上月供；拿信用卡套现融资，但巨额的月供，信用卡还贷难以支撑太久。万般无奈之下，李金东只好把他的69套房子，全部协议转让给以前的炒房团朋友，协议价格就是帮他还剩下的银行贷款。
排除炒房客外，在深圳选择断供的有没有自住者？比例有多少？这个问题大家都很关注，但到现在为止没有权威的数据能说明。但是有一点大家都能肯定，自住者和炒房客相比，断供的意愿和可能性要小很多。
断供剖析
断供对我们来说并不算陌生，美国次贷危机的导火索就是因为大量买房人还不了银行贷款导致贷款银行坏帐剧增，以至于IndyMac这样的银行竞相倒闭。
但是从目前深圳银行反映的数据来看，深圳银行坏帐仍然处于可控制的范围内，楼市断供也不足以引发中国式的次贷危机。中国银行深圳分行提供的数据显示，其房贷的烂账率大概是0.5%，比去年上升了0.3个百分点，以前是0.2。这个数据与其他贷款品种相比，依然是安全的，在银行看来，房贷也还是优质贷款。央行发布的数据显示，到2008年3月底，与房地产相关的贷款仅占整个国内银行体系贷款总额的17%，因此专家认为即使以现在上升后的坏账率来计算，也远不足以对金融安全构成压力，更不足以引发次债危机。
从购房者来说，选择断供或者继续还贷其实是场搏弈。首先从断供的成本来看，如果选择断供，意味着他放弃房屋产权，银行将对房屋进行拍卖，贷款人将白白损失掉首付款、已经偿还的贷款及手续费用。对于自住者来说，首付其实是生活中的一项非常重大的开支，除非遇到意外或者实在无奈的情形，购房自住者不会贸然断供。另一方面，断供者还将承担相应的违约责任及负面的信用记录。中国社会科学院金融研究所金融发展室主任易宪容在其博客中说，在逐渐完善与发达的个人信用体系下，个人信用不良记录对未来个人与商业银行发生往来关系会制造许多障碍。在这样的情况下，除非迫不得已，没有哪个购买自住房者会选择按揭贷款断供的。因为，其代价与成本太高。剔除这些代价，断供者还将蒙受资产恢复正值的机会。
对于购房者来说，如果银行贷款远高于房屋资产，他断供的可能性加大。如果购房者认为下跌是长期的，短期内房价难以回调，他断供的可能性加大。如果购房者当初采用的是零首付、低比例首付，当房价大幅下跌时，他断供的可能性加大。从这种些方面考虑，断供者必须事先考虑各种成本，而无论是自住购买者还是投机炒房客，都不会贸然断供。
在易宪容看来，在买房这件事上，风险和收益的对称性在自住性购房者和炒房客身上同样适用。对于自住性购房者来说，即使房价下跌，由于其收入水平没有改变，其断供的可能性不会太大；假定所谓自住性购房者要选择恶性断供，认为这样是有利可图，那么这种自住性购房者已经转换为投资者，其角色选择不同，承担风险也不一样。
此外他还认为，深圳断供向全国蔓延而影响中国经济及金融体系的担心是没有必要的。因为，房地产是不产动，房地产市场都是一个个分割的市场。在这些不同的市场，其房地产市场的泡沫程度是根本不同的。比如，就目前许多二、三线城市房地产市场的价格而言，由于这些城市房价上涨幅度不大，因此，其调整要到商业银行承受风险的程度还有很大空间。
深圳楼市断供一方面是揭穿了购房者的伤疤，另一方面也将开发商的暴利公布于光天化日之下。从13000多元的毛坯房到6888元送全家电的精装修，这一切只发生在短短几个月的时间里，购房者的资产缩水一大半，而开发商仍然有大把大把的利润可赚。任何事物都有一个回归理性的过程，而人们也总是倾向于同情弱者。但是如果以深圳楼市出现断供的现象就作出深圳楼市乃至中国楼市出现危机的结论，并将此希望政府救市的缘由，那么这种作法实质是在维护房地产商的暴利，中国的房地产业不会出现任何变化，购房者资产缩水的事件仍将继续。
