以“中国第一座摩天高楼”的金字招牌着实让南京人、江苏人骄傲了一把的金陵饭店(601007)，如今略显疲态。
金陵饭店（601007）全称金陵饭店股份有限公司，2007年4月在上证所上市，公司董事长是李建伟。
现频频变更股东的金陵饭店，唯独当年招股书中承诺的募集资金投向的金陵饭店二期工程项目迟迟未有定论，进程缓慢，令投资者唏嘘不已。
而在美国金融危机冲击下，定位于涉外的金陵饭店更是被蒙上一层灰影。
要实现预期收益并不容易
金陵饭店二期项目策划到变更持续了一年多不为人所理解，且因此遭遇了一次股东退出“寒流”。
金陵饭店董秘张胜新接受记者采访时道出了工期拖延的原委：“项目前期整个规划的完成需通过专家评审报批，目前已完成了地址勘探、工程试装等一些项目开工前的相关准备工作，预计下个月将正式开工建设，项目建设期还是三年，到2011年竣工。”
然而，金陵饭店自去年3月IPO上市以来，主体酒店二期项目一再修改，并且金陵饭店申明二期项目全部投资回收期需13年，还是使得部分股东失去了耐心。
2007年3月13日，金陵饭店首次公布的招股说明书中显示：发行前公司总股本为19,000万股，本次发行的股份占发行后总股本的比例不超过44.12%。
公司上市后募集资金将全部用于金陵饭店扩建工程暨新金陵饭店项目，项目总投资10.47亿元，拟定总建筑面积134,452m2，由49层主体塔楼和4层裙楼构成。新金陵饭店将定位为超豪华全套房酒店，项目建成后将拥有135套豪华套房酒店和餐饮、会所等配套设施以及46,000平米高档写字楼面积。
值得注意的是，此次募集资金投入项目建设周期较长，自2007年4月即开工建设,建设期需3年,公司预测二期项目能在2009年底投入运营。
时隔三个月，项目在建筑高度上变化导致回收收益时间又将延长，在金陵饭店2007年临时股东大会中，《关于调整金陵饭店扩建工程项目建筑高度的议案》被提上了日程。
2008年3月，金陵饭店公告扩建工程项目的建筑方案作了调整。金陵饭店首次公开发行11,000万股A股,成功募集资金46,750万元。
根据《招股说明书》的新建筑方案，金陵饭店二期工程高度由180米提高到238米，地上建筑共计70层左右。原建筑方案预定的项目建设期为3年。此次，建筑楼层在原来53层的基础上增高了17层， 3年的建设期仍保持不变。
“正式投入期到现在是因为去年上市后针对客户需求变化对扩建项目规划设计方案做调整，大楼高度从原来180米增加到238米，建筑面积从13万平方米增加到16万平方米，容积率提高，所需资金由10个亿扩大到16个亿。规划重新设计需要可行性报告，并且需经董事会股东大会通过，政府审批，所以用了近1年的时间。”
张胜新告诉记者：“整个投资回收期虽然在11年左右，但是按照测算，20年后的利润会翻了一倍。”
对于张胜新的说法，南京一家饭店公司老总认为饭店经营三要素是地段、管理和营销，另外就是经济形势，因而金陵饭店20年后利润翻一倍的理论还需要推敲。
拟引入战略投资者
张胜新向记者介绍：“金陵饭店二期项目的建设资金有三个来源，除了IPO募集资金，相当一部分需引入战略投资者和银行贷款。
但在引入战略投资者这个问题上，却有一个小小的插曲，就是在上市前夕，原第二大股东三宝集团全身退出。
在2006年年底，金陵饭店筹划上市期间，引进南京三宝科技集团有限公司作为战略投资者，酒店二期工程所需筹划资金原定来源包括公司投入资金43,369万元（含募集资金和自有资金）、三宝集团资金30,000万元和银行贷款30,000万元，金陵饭店与三宝集团将分别占有新金陵饭店59.33%和40.37%的股权。
而在2007年6月事情再生变化，金陵饭店突发公告，三宝集团单方面向金陵饭店方面提出退出的要求，退出新金陵饭店40.67%股权。
当时有媒体爆料显示, 三宝集团退出原因是认为金陵饭店二期项目投资期比较长，同时自身主营业务对资金的需求量较大，无法长期承受只投入不产出的状况。
记者致电三宝集团投资部，该公司相关人士称：“对此项目并不知晓。”记者联系到的此项目负责人也表示不愿多提。
分析人士指出，金陵饭店二期项目全部投资（税后）回收期共需11.31年。项目方案作出调整后,投资回收期略微缩减,但仍需11.04年。3年的建设期加上11年的投资回收期，耗时14年的项目，也难免新投资者会失去耐心。
张胜新告诉记者：“三宝集团的退出主要是因为他们是做交通智能系统的，当时急需资金，而我们二期工程建设期较长，同时新的战略投资者新加坡第二大房地产公司欣光愿意进去，并且实力更加雄厚。”
三宝退出后，新加坡光欣光投资有限公司接替进入。
如今，金陵饭店要引入的投资者又是谁？
分析师质疑其资金吃紧
在金陵饭店急欲引入战略投资者行动中，凸显出急需资金现状。
据记者了解，对于金陵饭店而言，主体二期工程项目需钱外，在旅游生态园和商业地产开发方面也需要资金注入。
2008年3月，金陵饭店透露拟投资兴建大型旅游生态园项目。
张胜新告诉记者：“此生态园项目即天泉湖度假区，准备在度假区内建五星度假会议酒店，酒店式公寓。”据了解，此项目预计首期总投资约3亿元人民币。
安信证券分析师苏慧对旅游生态园项目并不表示乐观，认为金陵饭店主体二期工程还未动工，而多元化生态旅游等的投入持续进行，资金链还是存在一定问题，而这些事都需要一件一件做，资金是必不可少的，这是造成主体酒店二期项目进程放缓的主要原因。
张胜新认为资金不是问题：“自有资金充足，上半年资产负债率12%，目前公司本身无贷款，有充足的资本去进行债券融资、未来股权融资，可以完全为建设提供资金支持。”
苏慧反驳道：“金陵饭店目前业务比较单一，生态园是一个做综合性实业的方向，也是一种尝试，开发别墅休闲度假游从旅游上来说回报不大。房地产是个来钱快的项目，但是由于资金有限，现在的行情也不太允许金陵饭店投入过多的资金，主体工程也很需要钱。”
张胜新表示：“目前公司主要利润来源以金陵饭店主体占到一半，还有贸易业务1.6个多亿，利润主体除了金陵饭店和贸易业务创造之外，还有相当一部分投资收益，高档别墅区玛斯兰德，没有受到房地产不景气影响，比较热销。商业地产，受到宏观调控比较少。对于金陵饭店来讲，今后我们以酒店加商业地产为主，主体二期酒店大楼也是这个概念。”
但，苏慧并不认同张胜新的说法，认为在房地产冬天中，金陵饭店要另类发展并不如意。
金融危机势必冲击金陵饭店
采访中，张胜新多次向记者强调，二期工程的扩建决定是出于项目会在未来产生巨大收益的前景考虑。
张胜新告诉记者：“此次主体酒店的二期工程投资收益远远超出老楼，随着市场发展，南京新街口的商务区作用将显现，2011年，世界五百强将会有一半以上公司有望在新街口设置分支机构，新街口CBD将将成为国内外公司总部和地区性总部的云集之地，2018年长三角的都市圈将超过纽约和东京，今后长三角江浙沪将成为世界第一大都市圈。”
张胜新透露：目前入驻南京的世界五百强企业有85家，其中将近80家都和金陵饭店签订了订房协议，像这些非常有实力的大公司客户就占据我们客房总量的10%，自助网上订房系统已经达到客源的78%，自给自足的可以解决。每年给我们新楼将会带来比较稳定的现金流。
不过，银河证券酒店业分析师洪亮认为：“目前全国酒店行业相对来说处于低潮，没有预期的火爆。”
洪亮告诉记者：“南京区域性较强，整个华东大城市居多，杭州、苏州、无锡、常州等城市分散了一部分客源，同时南京本身是个消费城市，酒店资源比较丰富，加上外资进入，南京酒店竞争比较激烈。”
金陵饭店半年报显示：2008年上半年实现营业收入20,962.86亿元，同比增长3.9%；实现利润总额3,826万元，同比增长19.81%。
安信证券一季度点评指出，虽然金陵饭店出租率和房价提升空间不大，同时因客房老化需要不断翻新改造，使得管理费用同比增长30.36%，远超毛利增速，必要的翻修对业绩造成了较大的拖累。因公司在去年4月份进行IPO融资，而募集资金项目暂处于拆迁过程，资金动用不大，故而大额的资金带来了大约500万元的利息收入，占到2008年一季度总利润的三分之一，成为业绩增长的主要原因。
国泰君安旅游业分析师陈锡伟指出：“北京和上海酒店由于受奥运、世博会影响供给有点过快，出租率下降，而南京五星级酒店逐渐增多，竞争比较激烈。”
据北京旅游局统计数据，北京8月份接待入境过夜旅游者38.9万人次，同比减少7.2%。北京8月份星级酒店接待国内客人70.8万人次，同比减少41.7%。不仅同比大幅下降，环比（较7月）也下降41.8%。
同时陈锡伟提出，美国金融危机爆发使得入境游客量相对减少，所幸在中国入境游占比例不高，国内游还是相对蓬勃。而金陵饭店境外客人占到45％，所占比重较大，因此影响也不容忽视。
公开资料显示：上半年入境游增速放缓。2008年上半年我国入境旅游人数为6491万人次，同比增长2.44%；入境过夜旅游人数2675万人次，同比增长2.95%。两项指标增速较去年同期分别放缓3.6、7.3个百分点。
